고양 일산 아파트 실입주 대출 규제 잔금 미납 부동산 위기

 

2025년 대출 규제로 아파트 입주율 하락, 마이너스 프리미엄, 전셋값 하락 등 부동산 시장 변화와 위험 진단.

목차

1. 🏢 2025년 대출 규제, 무엇이 달라졌나?
2. 💸 잔금 비상! 실수요자와 계약자 '아우성'
3. 📉 마이너스 프리미엄 확산, 시장 충격
4. 🔎 아파트 입주율과 시장 위험, 앞으로의 전망

🏢 2025년 대출 규제, 무엇이 달라졌나?

2025년 6월 27일부터 수도권과 규제지역 아파트의 주택담보대출(주담대) 한도가 6억 원으로 제한됐습니다.
집값이 올라도 대출액은 더 늘지 않습니다.
집이 두 채 이상이면 새 집 구입을 위한 추가 주담대는 원천 금지죠.
생애최초나 실수요자도 LTV(담보인정비율) 최대 70%만 적용, 6개월 이내 실제 거주가 의무입니다.
전세대출도 보증 한도가 줄었고, '소유권 이전 조건부 전세대출'이 금지돼 실입주 부담이 더 커졌습니다.

💸 잔금 비상! 실수요자와 계약자 '아우성'

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예상보다 대출 한도가 줄면서, 입주잔금을 마련하지 못한 사례가 늘고 있습니다.
고양·일산 등 수도권 신축아파트 대규모 입주 현장에서도 계약 절반 이상이 잔금 미납 또는 입주 포기 상황입니다.
그러나 별다른 대책 없이, 현금 동원 능력이 없는 계약자는 직접 입주하거나 세입자를 찾아야만 합니다.
전세대출이 막혀 전세금으로 잔금을 대신 납부하는 것도 사실상 불가능해졌습니다.
매매든 전세든 모두 현금 비중이 월등히 높아진 셈이죠.

📉 마이너스 프리미엄 확산, 시장 충격

잔금 부담에 못 이긴 일부 계약자는 분양권을 원래 분양가보다 싸게 파는 '마이너스 프리미엄(마피)' 급매를 내놓고 있습니다.
서울 강북구, 마포구 등 주요 입주 단지에서도 마피 거래가 속출하고 있죠.
분양권뿐 아니라 완공 후에도 가격이 약세를 면치 못하고 있습니다.
잔금을 못 내면 계약이 해지되고, 청약통장 복원이 막혀버리는 문제까지 생깁니다.
이로 인해 기존 입주자와 예비 청약자 모두 불안이 커지고 있습니다.

사례	분양가	실거래가(2025)	특징
서울 강북구 A단지	11억5,000만	10억9,000만	입주 앞두고 6천만 낮은 마피 매물
마포구 라첼스	17억2,000만	17억2,000만	초기 청약경쟁률 높았으나 분양가 수준
서초 메이플자이	-	14억5,000만	전세가 하락 및 대출 규제 영향

🔎 아파트 입주율과 시장 위험, 앞으로의 전망

2025년 전국 아파트 신규 입주 물량은 대폭 감소했습니다.
상반기 대비 30% 이상 줄고, 수도권도 입주율이 80%에서 77%까지 하락했습니다.
잔금 대출 미확보(27.1%)와 기존 주택 미매각, 세입자 미확보가 대표적 미입주 사유로 꼽힙니다.
저조한 입주율은 건설사 자금경색과 추가적인 미분양 증가로 이어질 수 있습니다.
입주 부담, 분양권 급매, 전셋값 하락 등 일련의 위험 신호가 이어지고 있는 상황입니다.
단기적으로는 현금 수요자 중심 시장이 될 가능성이 높고, 규제 완화가 다시 논의될 전망도 예상됩니다.

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