토지거래허가제 이후 인기 폭발한 틈새 부동산 시장

강남 3구와 용산구 아파트가 토지거래허가구역으로 묶이자, 자산가들이 한강변 꼬마빌딩, 아파트 경매, 보류지 등 규제 예외 틈새시장에 몰리고 있다고 합니다. 금리 인하 기대와 맞물려 거래가 급증하고 있는데요. 최근 인기 투자처와 그 배경을 정리해봤습니다.

한강변 꼬마빌딩, 거래 급증

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강남권 아파트 매입이 어려워진 이후, 성동구 성수동·마포구 상수동 등 한강변 소형 빌딩(꼬마빌딩) 거래가 크게 늘었습니다. 2025년 1월 91건이던 서울 꼬마빌딩 거래는 4월 170건으로 두 배 가까이 증가했습니다. 성수동 대로변 2층 빌딩이 50억 원, 상수동 3층 빌딩이 71억 6000만 원에 거래되는 등 70억~100억 원대 매입이 이어지고 있습니다. 금리 인하 기대와 맞물려 투자 수요가 몰리고 있습니다.

경매시장, 응찰·낙찰가율 ‘역대급’

토지거래허가제 영향을 받지 않는 아파트 경매도 큰손 투자자들이 몰리며 열기가 뜨겁습니다. 강남·송파구 아파트 경매 평균 응찰자는 1월 3.1명, 6.4명에서 4월 7.0명, 11.4명으로 두 배 가까이 늘었습니다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)도 강남구 108.9%, 송파구 106.8% 등 100%를 훌쩍 넘겼습니다. 시세보다 수억 원 비싸게 낙찰되는 사례도 속출합니다.

보류지, 분양가 2배에 완판

재건축 조합이 소송 등 대비로 남겨둔 보류지도 규제에서 벗어나 있어, 매각 경쟁이 치열합니다. 서초구 잠원동 ‘메이플자이’ 보류지 29가구는 한 달 만에 모두 팔렸고, 전용 59㎡는 35억~37억 원, 84㎡는 46억 원에 거래됐습니다. 분양가(17억 원대)보다 2배 넘는 가격입니다. 보류지 매입엔 실거주 의무가 없고, 전세 세입자를 구해 잔금 납부가 가능해 투자 수요가 집중됩니다.

왜 틈새시장에 쏠리나?

- 규제 회피: 토지거래허가구역 지정으로 강남권 아파트는 거래·전매·실거주 등 규제가 많지만, 꼬마빌딩·경매·보류지는 예외입니다.
- 금리 인하 기대: 대출 비중이 높은 꼬마빌딩은 기준금리 인하 기대가 투자심리를 자극합니다.
- 입지 프리미엄: 한강변, 역세권 등 핵심 입지의 꼬마빌딩은 임대 수익과 시세차익 모두 기대할 수 있습니다.
- 공급 희소성: 보류지 등은 공급 자체가 적어 희소가치가 큽니다.

투자 유의점

전문가들은 꼬마빌딩 투자는 가격보다 임차인 유무, 공실 위험, 상권분석 등 실수익성을 꼼꼼히 따져야 한다고 조언합니다. 경매·보류지 역시 자금 조달, 실거주 의무 등 규제 여부, 향후 시장 변동성에 주의해야 합니다.

강남권 아파트 규제 강화로 자산가들의 투자금이 한강변 꼬마빌딩, 경매, 보류지 등 틈새시장으로 이동하고 있습니다. 금리 인하 기대와 맞물려 이들 시장의 열기는 당분간 이어질 전망입니다.

 

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