스트레스 DSR 3단계, 수도권 외곽 부동산 영향

7월부터 수도권에 스트레스 DSR 3단계가 도입돼 대출 한도가 줄어든다고 합니다. 대출 의존도가 높은 수도권 외곽 지역은 거래 위축과 가격 하락 우려가 커졌다고 하는데요. 대출 규제 강화가 수도권 외곽 부동산시장에 미치는 영향과 전망을 정리해봤습니다.

7월부터 강화되는 스트레스 DSR 3단계

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오는 7월 1일부터 수도권에 스트레스 DSR 3단계가 도입됩니다. DSR(총부채원리금상환비율)은 연간 원리금 상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 못하게 하는 대출 규제입니다. 3단계 적용 시 대출 심사에 1.5%포인트의 가산금리가 더해져, 실제 대출 가능 금액이 줄어듭니다. 예를 들어 연소득 1억원 기준, 주담대 한도가 6억2700만원에서 5억9400만원으로 3300만원 감소합니다.

외곽·중저가 지역 ‘영끌’ 수요 직격탄

대출 규제 강화의 가장 큰 타격은 노원·금천 등 서울 외곽과 동두천·광주·오산 등 경기 외곽에 집중됩니다. 이들 지역은 대출 의존도가 높아, 거래가액 대비 채권최고액 비율이 노원 63.6%, 금천 62.9%, 동두천 75.6%, 화성·평택·시흥 등도 70%를 넘습니다. 목돈이 부족한 사회초년생과 ‘영끌족’이 많이 진입한 곳입니다.

거래 위축·가격 하락 우려

대출 한도 축소로 아파트 매수 수요가 줄면서, 수도권 외곽과 중저가 지역은 거래절벽과 가격 하락에 직면할 전망입니다. 실제로 ‘노도강’(노원·도봉·강북) 등은 최근 아파트값이 보합세를 보였고, 하반기 규제 강화로 강남권과의 격차가 더 커질 수 있습니다. 반면 강남·서초·송파 등은 자금력이 풍부해 영향이 제한적입니다.

수도권 양극화 심화

이번 규제는 수도권 전체를 일괄 적용해, 실제 지역별 수요·공급 여건을 반영하지 못한다는 비판도 나옵니다. 자산가들은 원하는 지역을 선택적으로 매수할 수 있지만, 실수요자는 시장 진입이 더 어려워질 수 있습니다. 전문가들은 수도권 내 주거 양극화가 더욱 심화될 것으로 전망합니다.

장기 전망과 대안

단기적으로는 외곽·중저가 지역의 거래 위축과 가격 하락이 예상되지만, 공급 감소와 기준금리 인하 등 집값을 자극할 수 있는 변수가 많아 장기적으로는 갭투자 등 대출 외 매수 수요가 유입될 가능성도 있습니다. 전문가들은 지역별 차등적 규제, 실수요자 보호책 마련이 필요하다고 제언합니다.

수도권 대출 규제 강화는 외곽 지역 영끌족과 실수요자에게 큰 부담으로 작용할 전망입니다. 단기적으로 거래 위축과 가격 하락이 불가피하며, 수도권 내 양극화 현상도 심화될 것으로 보입니다. 

 

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