상속주택 팔 때 세금 줄이는 법! 비과세·장기보유공제 조건 총정리

🏡 상속주택 매도 시 양도소득세 줄이려면? 비과세와 장기보유공제 조건 총정리

부모님이나 배우자의 사망으로 인해 주택을 상속받은 후, 그 주택을 매도할 경우 양도소득세가 발생합니다.
하지만 일정 조건을 충족하면 ‘1가구 1주택’ 비과세 특례와 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있습니다.
이번 글에서는 상속주택을 매도할 때 알아야 할 세금 절감 조건을 자세히 정리해 드립니다.

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1️⃣ 상속주택에도 ‘1가구 1주택 비과세’ 적용 가능

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✅ 전제 조건

• 매도 금액이 12억원 이하
• 1가구 1주택 요건 충족
• 보유기간 2년 이상 또는 거주기간 2년 이상 (지역별 상이)

✅ 상속받은 주택이 여러 채일 경우

2주택 이상을 상속받았다면, 법에서는 ‘선순위 주택’ 1채만 비과세 특례 대상으로 인정합니다.
우선순위는 다음 기준으로 결정됩니다.

1. 피상속인이 보유한 기간이 가장 긴 주택
2. 보유 기간이 같다면 → 거주 기간이 긴 주택
3. 위 조건이 모두 같다면 → 사망 당시 거주 주택
4. 거주도 하지 않았고, 조건이 같다면 → 공시가격이 높은 주택
5. 위 기준이 모두 같다면 → 상속인이 선택한 1채

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2️⃣ 상속 당시 ‘동일 세대’ 여부가 중요

✔️ 동일 세대였다면

• 피상속인의 보유기간까지 합산 가능
• 비과세 요건(보유·거주기간) 충족이 쉬워짐

✔️ 별도 세대였다면

• 보유 기간은 상속일(사망일)부터 새로 시작
• 2년 이상 보유해야 1가구 1주택 비과세 가능
• 단, 2년 미만 보유해도 중과세율은 피할 수 있음

📌 참고: 일반적으로 2년 미만 보유 시 중과세율(최고 70%)이 적용되지만, 상속주택은 피상속인의 취득일부터 매도일까지 2년이 넘으면 일반세율을 적용받습니다.

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3️⃣ 장기보유특별공제도 받을 수 있을까?

비과세 특례는 12억원 이하 매도 시에만 적용됩니다.
12억원을 초과하는 경우에는 초과분에 대해 장기보유공제를 받을 수 있습니다.

📌 장기보유공제 조건

• 보유기간 3년 이상
• 최대 80%까지 세금 공제 가능 (보유 + 거주 기간 기준)
• 보유기간 계산 시점 = 상속 개시일(사망일)

❗ 상속 당시 동일 세대였다 하더라도, 장기보유공제에서는 피상속인의 보유기간을 합산하지 않고
상속인의 단독 보유기간만 적용합니다.

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✅ 요약: 상속주택 세금 혜택 체크리스트

구분	조건	비고
1가구 1주택 비과세	12억원 이하, 보유 또는 거주 2년 이상	동일 세대면 보유기간 합산 가능
장기보유공제	보유 3년 이상	상속 개시일부터 계산
중과세율 적용 여부	보유 2년 미만 시 일반적으론 중과세율	상속주택은 예외 있음 (최초 취득일 기준 2년 이상이면 일반세율)

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📌 마무리 팁

상속주택을 처분할 때는 동일 세대 여부, 보유기간 산정 기준, 분양가 초과 여부에 따라
세금 부담이 크게 달라집니다. 매도 전 반드시 세무전문가의 조언을 받아 정확히 판단하시기 바랍니다. 

 

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