마포자이힐·산성역 헤리스톤 등 7월 전매제한 해제, 투자전략과 주의점

2025년 하반기, 서울과 수도권 인기 아파트 단지의 분양권 전매제한이 잇따라 해제되며 시장의 관심이 집중되고 있습니다. 마포자이힐스테이트 라첼스, 산성역 헤리스톤 등 청약 경쟁률이 높았던 대단지들이 7월부터 분양권 거래가 가능해지면서 실수요자와 투자자 모두의 이목이 쏠리고 있습니다. 하지만 높은 양도세와 세법 변화 등 주의해야 할 점도 많아 꼼꼼한 전략이 필요합니다.

🏢 7월부터 전매제한 해제되는 주요 단지

마포자이힐스테이트 라첼스 (서울 마포구, 1101가구): 7월 10일부터 분양권 전매 가능. 2024년 청약 1순위 경쟁률 164:1 기록, 59㎡ 분양가 13억대, 84㎡는 17억대. 인근 시세 대비 1억원 이상 프리미엄(웃돈) 예상.
산성역 헤리스톤 (성남 수정구, 3487가구): 7월 9일부터 분양권 거래 가능. 1순위 경쟁률 31:1, 서울 송파구 접근성 우수. 재개발 신규 분양가 상승 기대감으로 투자 매력 부각.
푸르지오 라디우스 파크 (서울 성북구, 1637가구): 7월 23일 전매 해제, 역세권 대단지.
하반기에는 e편한세상 당산 리버파크, 서울원 아이파크, 힐스테이트 등촌역, 창경궁 롯데캐슬 시그니처, 평촌자이 퍼스니티, 래미안 송도역 센트리폴 3단지 등도 순차적으로 전매 제한 해제 예정.

📈 분양권 프리미엄과 시장 분위기

공급 감소와 공사비 상승, 인기 단지의 희소성 등으로 분양권 프리미엄이 크게 붙을 전망입니다. 실제로 전매제한이 먼저 풀린 단지들은 1억~3억원의 웃돈이 형성되고 있습니다. 당첨이 어려운 인기 단지일수록 분양권 매수 문의가 급증하고 있습니다.

💸 양도세 등 세금 이슈와 투자 유의점

분양권 양도 시 양도소득세율이 66%에 달할 수 있음. 1년 미만 보유 시 77%, 1년 이상~2년 미만 66%의 중과세율이 적용됩니다.
2025년부터 일부 지역은 중과세율이 완화되지만, 단기 보유 분양권은 여전히 고세율 부담이 큽니다.
매수자가 양도세를 떠안는 손피거래(손해보고 파는 거래) 시 세금 부담이 2배 이상 늘어날 수 있어, 실매수 시 세금 구조를 반드시 확인해야 합니다.
분양권 증여 시에도 세법상 시가(유사매매사례가액, 감정가액 등) 기준으로 증여세가 부과되며, 부담부증여 등 방식에 따라 양도세와 증여세가 함께 발생할 수 있습니다.
분양권은 주택 수에 포함되어, 추후 1세대 1주택 비과세 등에도 영향을 미칩니다.