강남3구·용산 아파트값 신고가 진짜 이유

🏙️ 토지거래허가제에도 강남 선호 여전

2025년 3월 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구가 토지거래허가구역으로 재지정됐지만, 집값 상승세는 오히려 더 강해졌습니다. 강남구 아파트값은 3월 재지정 이후 61.9%나 급등하며 서울 25개 자치구 중 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 서초구와 송파구도 각각 0.32%, 0.30%로 오름폭이 확대됐습니다.

💡 거래량 급감, 매물 부족이 가격 밀어올려

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토지거래허가구역 지정 이후 강남권의 아파트 거래량은 90% 이상 급감했습니다. 강남구는 한 달 새 824건에서 100건으로, 서초구는 609건에서 38건으로, 송파구는 894건에서 118건으로 줄었습니다. 규제 영향으로 시장에 나온 매물이 줄어들면서, 남은 매물의 호가가 오르고 신고가 거래가 속출하고 있습니다.

🏗️ '똘똘한 한 채' 수요와 재건축 기대감

다주택자 규제와 세금 부담으로 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 심화되면서, 강남권·용산구의 핵심 입지와 재건축 단지로 매수세가 집중되고 있습니다. 압구정, 개포동, 잠실 등 주요 재건축 단지에서는 연일 신고가가 경신되고 있습니다. 예를 들어, 압구정 현대아파트 전용 84㎡는 105억 원에, 개포자이프레지던스 전용 84㎡는 39억 원에 거래되며 최고가를 기록했습니다.

📈 강남-비강남권 가격 격차 확대

윤석열 정부 3년간 강남3구 아파트값은 18% 상승한 반면, 비강남권은 7% 하락해 격차가 더 커졌습니다. 2022년 5월 강남 아파트가 비강남권보다 2.3배 비쌌는데, 2025년 5월에는 3배 수준으로 벌어졌습니다. 강남권의 독주 현상이 뚜렷해지고 있습니다.

🔍 시장 전망과 정책적 시사점

정부의 규제 강화에도 불구하고 강남권 집값은 신고가 행진을 이어가고 있습니다. 전문가들은 "똘똘한 한 채" 선호와 공급 부족, 재건축 기대감이 겹치면서 강남권으로의 쏠림 현상이 지속될 것으로 내다보고 있습니다. 정부는 필요시 토지거래허가구역 추가 지정 등 시장 안정 조치를 예고했으나, 강남권 집값 상승세를 단기간에 꺾기는 쉽지 않아 보입니다.

🔔 마무리하며

토지거래허가제 시행에도 강남3구와 용산구 집값은 매물 감소와 '똘똘한 한 채' 수요, 재건축 기대감 등으로 신고가를 경신하며 독주를 이어가고 있습니다. 강남권 집값 상승세는 당분간 지속될 전망입니다.

 

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