2025 토지거래허가구역 재지정 이후 풍선효과 지역 어디일까?

📊 토지거래허가구역 재지정, 시장 반응은?

2025년 들어 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구가 다시 토지거래허가구역으로 지정되면서, 인접 지역의 부동산 시장에 변화가 나타나고 있습니다. 기존에는 마포·성동·과천 등 ‘한강벨트’ 지역으로 수요가 이동할 것으로 예상됐지만, 실제로는 동대문구와 서대문구 등 비교적 저렴한 지역으로 수요가 몰리는 풍선효과가 감지되었습니다.

🏘️ 동대문·서대문구 거래 급증

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우리은행 WM영업전략부 분석에 따르면 2025년 4월 동대문구 아파트 거래량은 288건으로, 1월(158건) 대비 82.3% 증가했습니다. 서대문구는 78.7%, 구로구는 71.1% 증가해 눈에 띄는 상승세를 보였습니다.

이러한 수요 이동은 해당 지역의 노후 아파트 밀집 지역이라는 점과 신축 아파트라도 비교적 저렴한 가격이라는 점이 작용한 것으로 분석됩니다.

📉 기대 이하였던 마포·성동의 거래량

반면 기존의 ‘풍선효과’ 예상 지역이었던 마포구는 49.5% 감소, 성동구는 55.3% 감소하며 오히려 거래량이 크게 줄었습니다. 강동구는 59.8% 감소, 경기 과천은 무려 77.5% 줄어드는 등 기대와 다른 결과가 나타났습니다.

이는 토지거래허가제의 영향이 단순 인접 지역으로 이동하기보다 실거주 수요 중심의 현실적인 선택지로 옮겨갔다는 점을 시사합니다.

🏦 강남 3구와 용산은 ‘거래 절벽’

토지거래허가구역으로 재지정된 지역은 거래량이 극감했습니다. 서초구는 97.7%, 용산구 92.0%, 강남구 91.7%, 송파구는 89.9% 감소하며 사실상 거래 절벽 현상이 발생한 것으로 나타났습니다.

이는 대출 규제와 실거주 요건 강화, 허가 신청 절차 등으로 인해 투자 수요가 위축되었기 때문으로 분석됩니다.

🔍 풍선효과, 왜 예상과 달랐을까?

일반적으로 강남권 규제가 강화되면 인접 지역으로 투자 수요가 이동하는 ‘풍선효과’가 발생합니다. 하지만 이번엔 마포·성동 같은 고가 지역이 아닌, 실수요자 중심의 합리적인 지역으로 이동하는 흐름이 포착되었습니다.

전문가들은 금리 부담, 대출 규제 등이 복합적으로 작용하며, 수요자들이 가격 부담이 낮고 실거주 여건이 좋은 지역을 선호하고 있다고 설명합니다.

📌 앞으로의 시장 흐름 전망

당분간 강남권 거래 위축은 지속될 가능성이 높으며, 동대문·서대문구 등 중저가 아파트 밀집 지역의 거래 증가세가 이어질 수 있습니다. 하지만 풍선효과도 단기적인 현상에 그칠 수 있는 만큼, 시장 상황을 예의주시할 필요가 있습니다.

정부 정책에 따라 토지거래허가구역 확대 혹은 해제가 이어질 수 있어, 수요자 입장에선 지역별 규제 동향과 대출 가능 범위를 꼼꼼히 확인해야 하겠습니다.

 

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