1기 신도시 선도지구 재건축 분당 이주대책 2차 사업지구 발표 일정

🏙️ 1기 신도시 재건축, 분당은 왜 이주대책에 발목 잡혔나

2025년, 수도권 1기 신도시 재건축이 본격화되고 있지만, 선도지구로 선정된 분당은 이주대책 마련에 난항을 겪고 있습니다. 국토부와 성남시는 지난해 야탑동에 1500가구 규모의 이주단지 조성계획을 발표했지만, 주민 반발로 계획이 철회됐습니다.

이후 궁내동, 금곡동, 백현동 등이 대체 후보지로 거론됐지만 공급 가능성과 주민 수용성 문제로 후보지 확정이 지연되고 있습니다.

🚧 선도지구의 '승자의 저주' 현실화

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분당뿐 아니라 일산, 평촌 등 선도지구로 선정된 지역 대부분이 사업성 논란에 휩싸여 재건축 일정에 차질을 빚고 있습니다.

선도지구들은 당시 과열 경쟁으로 공공기여 확대, 장수명 주택, 이주 주택 제공 등 다양한 조건을 수용했지만, 그 결과 사업성이 낮아지며 주민 내부 갈등이 확대되고 있습니다.

실제로 평촌은 주민 간 분담금 부담 논쟁이, 일산은 시의회의 용적률 상향 요청이 이어지고 있습니다. 분당 주민들도 성남시에 사업 조건 완화를 요구하고 있어 2027년 착공은 어려울 것이라는 전망이 우세합니다.

📢 2차 사업지구, 6월부터 본격 경쟁

국토부는 2025년 6월 중 2차 사업지구 선정 방식을 발표할 예정이며, 1차에서 탈락한 단지들을 중심으로 공모 대신 주민 제안 방식이 도입될 전망입니다.

분당은 시범한양, 파크타운 등을 중심으로 1만2000가구 규모의 지구 지정을 준비 중이며, 일산은 강촌1·2단지, 백마1·2단지 등이 5000가구 규모로 재도전할 예정입니다. 평촌(3000가구), 중동(4000가구), 산본(2200가구)도 각각 계획을 세우고 있습니다.

📉 공공기여율 낮춰 사업성 높인다

2차 지구는 공공기여율을 완화해 사업성을 높이는 방식이 검토 중입니다. 현재 분당 선도지구의 공공기여율은 용적률에 따라 최대 50%에 달하지만, 2차 지구는 기여율을 낮춰 경쟁을 피한 단지가 더 유리해질 수 있는 구조가 예상됩니다.

이와 함께, 선도지구 지정 이후 해당 단지들의 실거래가가 상승하면서 2차 지구 지정에 대한 관심과 경쟁 열기는 더 뜨거워지고 있습니다.

🏗️ 신탁사와 협력하는 단지도 등장

일부 단지는 신탁사와 재건축 협약을 체결하며 선제적인 준비에 나서고 있습니다. 준비가 철저한 단지일수록 2차 지구 선정에서 유리할 것으로 보입니다.

정부는 시장 과열과 지자체의 준비 상태를 고려해 후속 물량 배정 여부를 결정하겠다는 입장이며, 이주대책이 미흡한 지자체에 대해서는 후속 정비 물량 축소 가능성도 시사하고 있어 향후 대응이 중요하겠습니다. 

 

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