프로젝트리츠 도입으로 본 PF 사업 대안과 부동산 개발 전략

프로젝트리츠 도입으로 부동산 PF 사업 대안 마련, 재무 건전성 강화와 장기 운영 지원을 살펴봅니다.

목차

• 🏚️ PF 부실과 부동산 위기
• 🏢 프로젝트리츠란?
• 💰 재무 건전성과 세제 혜택
• ⚙️ 설립·운영 절차 간소화
• 🏘️ 현물출자 및 정책 지원
• ⚠️ 프로젝트리츠의 한계와 앞으로 과제

🏚️PF 부실과 부동산 위기

최근 부동산 시장에서 프로젝트파이낸싱(PF)은 부실화의 대명사로 자리잡고 있습니다. 24조 원에 달하는 PF 부실 사업장 가운데 금융당국의 노력으로 일부는 정리되었지만, 추가 부실 가능성은 여전합니다.

PF 사업은 자기자본 대비 높은 차입금으로 부동산 개발 자금을 조달하는 구조입니다. 시행사는 전체 토지 가격의 10% 미만인 계약금을 지불하고, 나머지는 대출로 채워집니다. 이후 공사비 등 추가 비용은 다음 금융 단계에서 대출합니다.

이 고레버리지 구조는 금리 상승과 분양 지연 시 큰 위험을 안고 있습니다. 3년간 대출이자가 오르고 미분양도 쌓이며 여러 중견 건설사가 법정관리에 들어갔습니다. PF 사업은 단기 판매에 초점을 맞춰 장기적인 부동산 개발에 한계가 있었습니다.

🏢프로젝트리츠란?

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정부는 이런 문제를 해결하기 위해 11월부터 ‘프로젝트리츠’를 도입할 예정입니다. 이는 개발에서부터 운영, 금융을 아우르는 종합부동산 기업을 키우기 위한 새로운 참여 방식입니다.

프로젝트리츠는 자기자본 기준을 강화해 재무 건전성을 높입니다. 자기자본 비율 33.3% 이상을 유지해 부실 발생 위험을 낮춥니다. 또한, 단기 분양에 초점을 맞추는 기존 PF와 달리 개발 완료 후 장기적인 임대 및 운영까지 책임지게 만드는 구조입니다.

💰재무 건전성과 세제 혜택

프로젝트리츠는 차입 한도가 자기자본의 2배 이내로 제한돼 있습니다. 주주총회 특별결의로 10배까지 가능하지만, 일반적으로 33.3% 이상의 자기자본이 필수입니다. 이는 기존 PFV보다 재무 건전성이 높다는 평가입니다.

또한 임대사업 등록 시 취득세 면제 등 세제 혜택도 제공합니다. 기존의 리츠 전환 과정에서 내던 취득세가 면제되기 때문에, 개발에서 운영까지 복잡한 세금 부담을 줄일 수 있습니다.

프로젝트리츠 주요 특징 비교

항목	프로젝트리츠	기존 PFV	기존 PF
자기자본 비율	33.3% 이상	제한적	거의 없음
차입 한도	자기자본 2배 이내	상황에 따라 다름	고레버리지
장기 운영 지원	예 (임대사업 연계)	미흡	없음
세제 혜택	취득세 면제, 과세 이연 추진	제한적	없음

⚙️설립·운영 절차 간소화

프로젝트리츠는 기존 리츠와 달리 인가 없이 '신고'만으로 설립이 가능합니다. 개발 단계에서 까다로운 인가 절차 없이 진행할 수 있어 활용 폭이 늘어났습니다.

운영 단계에서 임대사업을 시작할 때 인가를 받으면 되므로, 초기 부담이 적어 투자 접근성이 높아진 셈입니다.

🏘️현물출자 및 정책 지원

도심 내 유휴 부지를 보유한 땅주인이 현물출자할 경우, 부과하던 법인세·양도세 과세를 이연하는 방안이 추진됩니다. 이는 즉시 세금 부담을 덜고, 개발 이후 수익 실현 시점까지 과세를 늦추는 효과가 있습니다.

또한, 시행자가 직접 운영하는 경우 용적률 상향과 공공기여 완화 등 규제 완화도 검토 중입니다. 이런 지원책은 프로젝트리츠를 통한 개발 활성화에 긍정적 영향을 줄 것으로 기대됩니다.

⚠️프로젝트리츠의 한계와 앞으로 과제

프로젝트리츠는 법적 기반과 인센티브가 있지만 실제 투자 심리가 살아나야 성공할 수 있습니다. 현재까지 적용 가능한 사업지가 제한적이라는 점도 부담입니다.

금융 당국과 국토부는 PFV를 완전히 대체하지는 않으며, 장기 운영이 가능한 사업에 집중하도록 설계했다고 밝혔습니다. 11월 도입 후 성과가 주목됩니다.

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