용적이양제 고도제한 지역 토지 활용 용적률 거래 방법 대상

서울에서 올해 처음으로 ‘용적이양제’가 시행됩니다. 이는 개발 제한이 있는 지역에서 사용하지 못한 용적률을 인근 개발 가능 지역에서 구매해 활용할 수 있도록 하는 제도입니다. 뉴욕과 도쿄에서 이미 성공적으로 운영되고 있는 만큼, 서울에서도 도심 개발 방식에 큰 변화를 가져올 것으로 예상됩니다. 이번 글에서는 용적이양제의 개념, 신청 대상, 거래 방식, 그리고 주의사항을 상세히 알아보겠습니다.

📌 용적이양제란?

용적이양제는 용적률을 자유롭게 사고파는 제도로, 고도 제한이나 문화재 보호로 인해 개발이 어려운 지역이 사용하지 못한 용적률을 다른 지역에서 구매할 수 있도록 합니다.

✅ 뉴욕, 도쿄 사례

뉴욕의 ‘원 밴더빌트(93층)’와 도쿄의 ‘신마루노우치빌딩(38층)’ 같은 랜드마크 건물도 이 제도를 활용해 탄생했습니다.
서울 역시 이 제도를 도입함으로써 도심 내 효율적인 공간 활용을 기대하고 있습니다.

✅ 서울에서의 적용 방식

올해 하반기부터 서울에서 처음 시행되며, 단계적으로 확대될 예정입니다.
초반에는 인접 지역 간 용적률 거래만 허용되고, 장기적으로 서울 전역으로 확대 검토됩니다.

🎯 용적이양제 신청 대상

용적이양제는 크게 용적률을 양도할 수 있는 지역과 양수할 수 있는 지역으로 나뉩니다.

📍 양도 가능 지역 (용적률을 판매할 수 있는 지역)

풍납토성, 북촌, 경복궁 등 문화재 보호 지역
김포공항 등 고도 제한으로 인해 개발이 어려운 지역

📍 양수 가능 지역 (추가 용적률을 구매할 수 있는 지역)

역세권, 재개발·재건축 예정지 등
일정 요건을 충족하는 일반상업지역

💡 단, 초기에는 동일 자치구나 지구단위계획구역 내에서만 거래 가능

예를 들어, 강남구의 빌딩 사업장이 종로에서 용적률을 구매하는 것은 당분간 허용되지 않습니다.

🏗️ 용적률 거래 방식 및 조건

✅ 거래 단위: 용적률이 아닌 ‘연면적’ 기준

용적률의 가격은 지역별 공시지가에 따라 다르므로, 거래 시 ‘연면적’을 기준으로 합니다.
예를 들어,
- 양도 지역(A)의 공시지가: ㎡당 500만 원
- 양수 지역(B)의 공시지가: ㎡당 1000만 원
- A에서 4000㎡를 양도하면, B에서는 2000㎡를 추가 확보 가능

✅ 법정 상한 용적률 내에서만 거래 가능